대 구 지 방 법 원 판 결
사 건 2014가단1185 손해배상(기)
원 고 1. 김AA
2. 이BB
피 고 정복재
변 론 종 결 2014. 8. 13.
판 결 선 고 2014. 11. 7.
주 문
1. 피고는 원고들에게 17,391,704원 및 이에 대하여 2014. 1. 14.부터 2014. 11. 7.까지
는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급
하라.
2. 원고들의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 3/5은 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
피고는 원고들에게 43,479,261원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터
다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라.

이 유
1. 기초사실
가. 원고들은 2011. 11. 17. 류CC으로부터 별지 목록 기재 건물(2011. 9. 2. 소유권보
존등기를 마쳤다. 이하 ‘이 사건 다가구주택’이라고 한다) 302호를, 임대차기간 2011.
11. 30.부터 2013. 11. 29.까지, 임대차보증금 7,000만 원으로 정하여 공동으로 임차하
고(위 임대차계약을 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다), 2011. 11. 24. 전입신고를
마쳤다.
피고는 ‘DDD공인중개사’라는 상호로 부동산중개업을 하는 사람으로, 이 사건 임대
차계약을 중개하였다.
나. 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 다가구주택 및 대지에는 채권최고액 5억
2,000만 원, 채무자 ‘류CC’, 근저당권자 ‘FF새마을금고’인 2011. 9. 2.자 근저당권(이하
‘이 사건 근저당권’이라고 한다)설정등기가 마쳐져 있었다[이후 이 사건 근저당권의 채
무자는 2012. 1. 13. 이EE로 변경되었고,1), 이 사건 근저당권은 2012. 7. 27. 대구GG신
용협동조합(이하 ’신협‘이라고만 한다)으로 이전되었다].
다. 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고가 작성하여 원고들에게 교부한 중개대상물
확인․설명서에는 위 근저당권설정등기가 기재되어 있고, 그 외 ‘본 건물은 다가주택으
로서 다수의 임차인과 임차보증금이 있음’이라고 기재되어 있다.
한편, 이 사건 다가구주택에는 총 13가구가 입주할 수 있었다.
라. 이후 근저당권자인 신협이 대구지방법원 2013타경5749호로 이 사건 다가구주택
1) 이EE는 2011. 9. 23. 류CC으로부터 이 사건 다가구주택을 9억 9,000만 원에 매수하여 2012. 1. 13.
소유권이전등기를 마친 사람으로 이 사건 다가구주택을 매수하면서 매매대금의 지급에 갈음하여 이
사건 근저당권의 피담보채무를 인수한 것으로 보인다.

순
번
배당
순위
채권자 전입일
임대차보증금 및
차임
배당이유 배당액
1 1 2012. 3. 14.
5,000만 원 +
7만 원
소액임차인 19,000,000원
2 1 2012. 2. 28.
4,000만 원 +
20만 원
소액임차인 19,000,000원
3 1 2011. 10. 7.
2,000만 원 +
23만 원
소액임차인 19,000,000원
4 1 2012. 7. 16. 4,300만 원 소액임차인 19,000,000원
5 1 2011. 9. 19.
4,000만 원 +
35만 원
소액임차인 19,000,000원
6 1 2013. 2. 25.
2,300만 원 +
35만 원
소액임차인 19,000,000원
7 1 2012. 2. 29.
2,000만 원 +
23만 원
소액임차인 19,000,000원
8 1 2013. 2. 28.
2,200만 원 +
36만 원
소액임차인 19,000,000원
9 2 신협 근저당권자 520,000,000원
10 3 2011. 9. 5.
6,000만 원 +
3만 원
확정일자 임차인 60,000,000원
11 4 2011. 9. 6. 6,500만 원 확정일자 임차인 65,000,000원
12 5 확정일자 임차인 21,000,000원
13 6
원고
김AA(302호)
2011. 11. 17. 7,000만 원 확정일자 임차인 26,520,739원
합계액 844,520,739원
과 대지에 대하여 부동산임의경매를 신청하였고, 2013. 3. 15. 임의경매개시결정이 내
려져 기입등기가 마쳐졌다. 위 경매절차에서 이 사건 다가구주택은 8억 5,100만 원에
매각되었다(위 경매절차에서의 감정평가액은 약 9억 4,149만 원이었다).
마. 위 경매절차에서 2013. 11. 5. 배당기일이 열렸고, 집행비용을 공제한 실제 배당
할 금액 844,520,739원은 다음과 같이 배당되었다.
【인정근거】다툼이 없는 사실, 갑제1호증 내지 갑제4호증의 각 기재(가지번호를 포함
한다), 변론 전체의 취지

2. 판단
가. 피고의 손해배상책임
공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰
인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는
데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에
게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는
아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인
의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기
와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하
고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이
하 ‘공인중개사법’이라고 한다) 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서
의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그
내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대
차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위
중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과
실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공
인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011
다63857 판결 참조).
위 법리에 비추어 살피건대, 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 다가구주택에는 채
권최고액 5억 2,000만 원인 선순위 근저당권이 서정되어 있었고, 다른 임차인들의 보
증금 합계액이 2억 1,100만 원이었으며, 소액의 보증금만을 지급한 소액임차인들이 최

우선변제권의 범위 내에서 임대차보증금을 증액하거나 또는 공실이 소액임차인들에게
임대될 수 있었으며(실제로 원고들보다 후순위의 소액임차인들이 합계 1억 1,400만 원
을 배당받았다), 이러한 사정에다 경매가 진행될 경우 경매목적물이 감정평가액보다 현
저히 낮은 금액에 매각되는 사례가 비일비재하다는 점까지 아울러 고려하면, 이 사건
근저당권에 기한 경매가 진행될 경우 소액임차인이 아닌 원고들은 보증금 전액을 회수
하지 못할 위험성이 상당히 높은 상태에 있었다. 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건
임대차계약을 중개하는 과정에서 다른 임차인들의 임대차계약내역에 관한 구체적인 근
거자료를 제시하지 않은 채 이 사건 다가구주택에 다수의 임차인과 보증금이 있다는
내용의 막연한 설명만을 하였을 뿐만 아니라 잠재된 위험이 현실화될 가능성을 전혀
고려하지 않고 만연히 보증금을 회수하는 데 별다른 문제가 없을 것이라고 잘못된 설
명을 하였고, 다른 소액임차인들이 최우선변제권을 행사할 수 있다는 점에 대해서도
아무런 설명을 해 주지 않았다. 그 결과 원고들로 하여금 자신이 감당하여야 할 위험
성의 정도나 범위에 관하여 충분히 인식하지 못한 상태에서 이 사건 임대차계약 체결
에 이르게 하여 결국 보증금 상당액의 손해를 입게 하였다.
그러므로 피고는 중개업자로서의 확인·설명의무 위반으로 인하여 원고들에게 발생
한 위 재산상 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 책임의 제한
다만, 원고들로서도 막연하게나마 이 사건 다가구주택에 다른 임차인들이 다수 존
재한다는 설명을 들었으므로, 임대인이나 중개인에게 다른 임차인들의 임대차계약내역
을 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나 스스로 이를 면밀히 확인하여 보증
금의 회수 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 신중히 결
정하였어야 함에도 불구하고 이를 게을리 한 채 중개인의 막연한 설명만을 믿고 섣불
리 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 잘못이 있고, 원고들의 이러한 과실도 손
해 발생 및 확대의 주요한 원인이 되었다고 할 것이므로, 이러한 점을 참작하여 피고
의 책임을 40%로 제한한다.
다. 소결
따라서 피고는 원고들에게 17,391,704원(43,479,261원 × 0.4, 원 미만은 버린다)
및 이에 대하여 손해발생일 이후로 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본이
피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2014. 1. 14.부터 피고가 이행의무의 존부
및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 2014. 11. 7.까지는 민법이
정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한
연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결 론
그렇다면 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는
이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 정한근