서 울 서 부 지 방 법 원
사 건 2014가단38718 임대차보증금반환
원 고 A
피 고 B

주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
피고는 원고에게 45,000,000원을 지급하라.

인정사실
가. 원고는 2008. 3. 13.경 이OO로부터 2008. 5. 2.부터 2010. 5. 21.까지 임대차보증
금 45,000,000원에 별지 목록 제1항 기재 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 102호
임차하였고, 2008. 4. 25. 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
나. 원고는 이어 2008. 5. 6. 서울 OOO구 OO동 537-213 102호로 전입신고를 마쳤
다.
다. 이후 피고가 서울서부지방법원 2012타경17789 부동산임의경매, 2012타경21214호
부동산강제경매 (중복) 사건(이하 ‘이 사건 경매’이라 하다)에서 이 사건 주택을 낙찰받
아, 2014. 1. 16. 매각대금을 납부하고서 그 소유권을 취득하였다.
라. 한편, 원고는 이 사건 경매의 배당절차에서 임차인으로서 배당금을 지급받지는 못
하였다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으
로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히
인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시
하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에
임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부를
기준으로 판단하여야 하고(대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결, 2002. 3. 15.
선고 2001다80204 판결, 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결 등 참조), 이와 같은 판단을
하는 데에는 (i) 건물의 현황과 건축물관리대장 내지는 건물등기부의 기재의 일치 여
부, (ii) 주민등록을 하는 임차인에게 기대되는 신고 주소의 범위, (iii) 그 건물에 관하
여 담보권을 설정받거나 경매절차의 입찰에 참가하는 등으로 이해관계를 형성하려는
제3자에게 기대되는 조사의무의 정도와 (iv) 임차인이 한 주민등록의 기재 정도가 그
건물에 대한 담보가치 평가에 미치는 영향 등을 고려함이 타당하다.
이에 당사자 사이에 다툼 없는 사실과 갑제4 내지 8호증, 을제1, 3, 6호증, 을제4호
증의 1, 2의 각 기재와 그림 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음의 각 사실
이 인정된다.
① 서울 OOO구 OO동 537-212 대지 97㎡와 같은 동 537-213 대지 215㎡는 맞붙
어 있다.
② 이 사건 주택은 위 537-213 대지 위에 지상 3개층, 지하 1개층, 옥탑으로 건축
되어 있고, 별지 목록 제2항 기재 주택(이하 ‘이 사건 인접 주택’이라 한다)이 이 사건
주택과 별개로 위 537-212 및 537-213 대지에 걸쳐서 지상 4개층, 지하 1개층, 옥탑
으로 건축되어 있다.
③ 이 사건 주택은 건물등기부에 소재지번이 위 537-212 및 537-213 대지로, 건물
번호가 ‘비동’으로 등재되어 있고, 이 사건 인접 주택은 건물등기부에 소재지번이 위
537-212 및 537-213 대지로, 건물번호가 ‘에이동’으로 등재되어 있으며, 각 건물등기
부에 이 사건 주택 및 인접 주택의 각 층수와 층별 면적, 용도 등이 실제 현황대로 등
재되어 있다.
④ 이 사건 주택 및 인접 주택은 별지 목록 제3항 기재와 같이 하나의 건축물대장
에 함께 등재되어 있고, 위 건축물대장에는 각 건물의 층별로 각 구조, 용도 및 면적이
특정되어 등재되면서, 이 사건 주택의 지하 1층은 ‘지1(B동)’으로, 이 사건 인접 주택의
1층은 ‘1층(A동)’으로 표시되어 있으며, 한편 이 사건 주택 및 인접 주택의 나머지 층
은 층수만 표시되어 있으나, 그 각 층은 서로 면적이 달라 이를 구분할 수는 있다.
⑤ 원고가 2008. 3. 13. 이OO로부터 이 사건 주택의 102호를 임차하면서 작성받은
임대차계약서에는 그 임대차 목적물이 ‘서울 OOO구 OO동 537-213 비동 102호’라고
기재되어 있다.
⑥ 원고는 2008. 5. 6. 이 사건 주택의 임대차와 관련한 전입신고를 하면서 그 주소
지를 ‘서울 OOO구 OO동 537-213 102호’로 기재하였다.
⑦ 이후 이OO은 위 537-212 및 537-213 대지와 이 사건 주택 및 인접 주택에 관
하여 2011. 5. 20. 주식회사 하나은행 앞으로 채권최고액 260,000,000원의 근저당권설
정등기를 마치고, 다시 2011. 12. 1. 유OO 앞으로 채권최고액 300,000,000원의 근저당
권설정등기를 마쳤다.
⑧ 주식회사 하나은행이 위 근저당권설정등기에 기하여 서울서부지방법원 2012타
경17789호로 임의경매신청을 하여, 2012. 9. 12. 서울서부지방법원으로부터 경매개시결
정을 받음으로써 이 사건 경매가 개시되어 이후 원고가 이 사건 주택을 낙찰받기에 이
르렀다.
⑨ 한편, 이 사건 경매 당시 경매 목적물로는 위 537-212 및 537-213 대지와 이
사건 주택 및 인접 주택이 구분되어 특정되었고, 이 사건 주택 및 인접 주택의 각 층
별 및 호실별로 임차인이 구분되어 현황조사가 이루어졌다.
위 인정사실에 의하면, ① 비록 이 사건 주택 및 인접 주택이 하나의 건축물대장에
등재되었으나, 그 대장상의 기재에 의하더라도 1개의 건물이 아닌 서로 다른 2개의 건
물이 있음을 알 수 있는 점, ② 이 사건 주택 및 인접 주택의 각 건물등기부는 각 건
물의 현황이 그대로 등재되어 있고, 그 소재지번의 표시가 같아, 건물번호를 ‘에이동’
과 ‘비동’으로 구분하여 표시하고 있는 점, ③ 원고가 이OO으로부터 작성받은 임대차
계약서에는 이 사건 주택이 건축물대장과 건물등기부의 기재와 마찬가지로 ‘비동’으로
기재되어 있음에도 원고는 ‘비동’의 표시를 누락한 채로 전입신고를 한 사실, ④ 이 사
건 경매는 원고가 이 사건 주택을 임차한 이후에 이 사건 주택 및 인접 주택에 설정된
근저당권설정등기에 기하여 이루어진 점, ⑤ 이 사건 경매에서도 이 사건 주택 및 인
접 주택은 별개의 경매 목적물로 특정되었고, 임차인 등에 관한 현황조사가 건물별로
구분되어 이루어진 점과 ⑥ 주민등록법 시행령 제9조 제4항은 주소 기재의 기준을 건
축물대장에만 한정하고 있지 아니한 점 등을 알 수 있다.
따라서, (i) 이 사건 주택의 건축물대장상의 현황 표시가 실제와 일부 다른 점이 있
기는 하나, 건물등기부의 현황 표시가 실제와 일치하는 점, (ii) 원고가 전입신고 당시
이 사건 주택의 주소지 기재에 ‘비동’으로 기재하여 이 사건 주택을 동일 주소지에 존
재하는 법률상 별개의 이 사건 인접주택과 구분하여야 할 필요가 있었고, 원고가 이를
기재하는 데에 어떠한 사실상의 제약이 있지는 아니한 점에 비추어, (iii) 비록 원고의
전입신고 이후 이 사건 주택 및 인접주택을 공동담보로 삼아 설정된 근저당권에 기하
여 경매절차가 진행되었고, 그 경매절차에서 이 사건 주택 및 인접 주택의 임차인을
비롯한 현황조사가 이 사건 주택과 인접 주택을 구분하여 이루어져 이 사건 경매 당시
이 사건 주택의 가치 평가가 왜곡되지는 아니하였다 하더라도, 원고는 이 사건 주택의
표시를 누락한 채로 전입신고를 마침으로써 원고의 주민등록은 이 사건 경매 이전에
이 사건 주택에 이해관계를 형성하려는 제3자에 대하여 이 사건 주택에 관한 임차권을
유효하게 공시하지 못하여 원고는 대항력을 취득하지 아니한 것으로 봄이 타당하고,
결국 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.